1. Придбати ділянку можуть лише громадяни України. Юридичним особам купувати землю заборонено до 2024 року.
2. Одна людина може купити не більше ніж 100 га в одні руки.
3. Переважне право придбати ділянки належить тим, хто орендує їх з 2010 року.
4. До 2030 року ціна землі не може бути нижчою за нормативну грошову оцінку.
5. Нотаріус повинен буде перевірити покупця: підтвердити його особу, дізнатися, чи не перевищує він ліміт володіння землею тощо.
6. Оплата за всіма цивільно-правовими угодами щодо сільськогосподарських земельних ділянок безготівкова.
7. Походження коштів для купівлі земельної ділянки має бути документально підтверджене.
Також заборонено продавати землю:
- державної та комунальної форм власності, а також ділянки, розташовані ближче ніж 50 км до держкордону;
- іноземцям до референдуму;
- юридичним особам та громадянам Російської Федерації, як країни-агресора, та представникам терористичних оргнізацій;
- офшорним компаніям.
Алгоритм продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення
Документи для продажу сільськогосподарської земельної ділянки: для продавця та покупця. Є два варіанти продажу земельної ділянки:
- якщо вона обтяжена переважним правом (у випадку наявності чинного орендного договору)
- не обтяжена переважним правом (в такому разі процедура продажу і купівлі землі суттєво скорочується у часі).
Важливий момент для продавця земельної ділянки: якщо у вас є просто паперовий акт і ділянка не внесена в Державний земельний кадастр, то процес збору документів для продажу триваліший. Так, потрібно розробити документацію землеустрою щодо встановлення меж або інвентаризації земельної ділянки, вносити дані про земельну ділянку до Державного земельного кадастру, і вже після цього, за умови реєстрації речового права, можна її відчужувати. Відповідно до ст. 13 Закону «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», у разі, якщо до 1 січня 2025 року власник паю/його спадкоємець не оформить право власності на цю земельну ділянку, то земельна ділянка визнаватиметься незатребуваною, і її передадуть у комунальну власність територіальної громади, на території якої вона розташована.
Пакет документів для власника землі для нотаріуса при продажу землі:
Закон передбачає поетапне придбання права власності на земельні ділянки:
- на першому етапі, з 1 липня 2021 року землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати тільки фізичні особи - громадяни України. Максимальний розмір земельної ділянки, встановлений законодавством - 100 га на людину.
- другий етап передбачає, що з 1 січня 2024 року, отримають змогу набувати права власності на землю і юридичні особи, але з умовою що вони створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. Максимальний розмір земельної ділянки - 10 тис. га.
Які документи необхідні?
- паспорт продавця та покупця,
- ідентифікаційні коди,
- звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки,
- Документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки.
- документи, що підтверджують право власності на земельну ділянку (витяг з реєстру прав на нерухоме майно або державний акт),
- витяг з Державного земельного кадастру щодо земельної ділянки.
Що потрібно знати про переважне право:
- Переважне право на викуп землі орендарем було в законодавстві й раніше — в Законі України «Про оренду землі» та Цивільному кодексі.
- Переважне право наявне лише у орендаря, а тримачі договору емфітевзису його не мають.
- Переважне право реалізовується тільки у разі продажу земельної ділянки. Якщо земля відчужується даруванням, внесенням до статутного капіталу чи іншим способом, переважного права в орендаря немає.
- Власник має зареєструвати у нотаріуса намір продати ділянку не пізніше ніж за 2 місяці до дня укладення договору купівлі-продажу землі. При цьому навіть без реєстрації наміру орендар сам може повідомити власника про те, що має намір викупити його ділянку.
- Після реєстрації наміру власника продати нотаріус зобов’язаний письмово повідомити про це орендаря.
- Орендар може першочергово купити ділянку, якщо виплатить ціну, за якою вона продається. Тобто власник може продати ділянку іншому покупцю, не орендарю, лише дорожче від ціни, запропонованої орендарю.
Для реалізації переважного права орендар і власник повинні з’явитися до нотаріуса в дату і час, призначені для укладення договору. Якщо орендар не з’явиться до нотаріуса вчасно, вважатиметься, що він відмовився від свого переважного права
Держава стягуватиме при купівлі продажу паю такі податки:
Громадянину доведеться сплачувати 5% ПДФО та 1,5% ВЗ від вартості земельної ділянки, установленої в договорі. Для продавців - нерезидентів ставка ПДФО в разі продажу належної їм нерухомості становить 18%.
Фізична особа у разі продажу земельної ділянки, вправі не сплачувати податок на доходи фізичних осіб та військовий збір за умови, отримання землі за ст.121 Земельного кодексу України (для ведення особистого господарства, не більше ніж 2 гектари), якщо вона продає нерухоме майно вперше протягом року, та земельна ділянка перебуває у власності продавця понад 3 роки.
При цьому обидва податки слід сплатити до моменту нотаріального засвідчення договору, відштовхуючись від зафіксованої в угоді ціни. Однак ця ціна не може бути нижчою за оціночну ціну, яку встановив уповноважений на оцінку землі Державний орган контролю.
Нотаріус отримує 1% від заявленої в угоді суми.
Критерії перевірки покупця (набувача):
- встановлення особи набувача земельної ділянки сільськогосподарського призначення;
- встановлення кінцевого бенефіціарного власника юридичної особи;
- перевірку застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій) відповідно до Закону України «Про санкції»;
- перевірку віднесення набувача до переліку осіб, пов'язаних з провадженням терористичної діяльності, сформованого у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України;
- визначення загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності набувача.
Перед укладенням угоди слід перевірити реєстрацію земельної ділянки в Держземкадастрі та реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки повинен містити всі умови, перелічені в статті 132 Земельного кодексу України, в тому числі кадастровий номер, цільове призначення, склад угідь, наявні обмеження тощо.
Відкритим лишається питання врегулювання володіння землею сільськогосподарського призначення на праві спільної сумісної власності.
Тобто, виникає ситуація, коли Закон про землю дозволяє кожному мати до 100 га у власності, а Цивільний кодекс вносить корективи в таке твердження.
